(Bloomberg).- Fannie Mae ayuda a los prestatarios a comprar viviendas. Pronto también podría ayudar a construirlas.

El gigante de financiamiento hipotecario está considerando una serie de programas piloto para abordar un problema que ha asediado al mercado inmobiliario estadounidense durante años: la falta de viviendas asequibles. La primera iniciativa de Fannie, que aún no está terminada, podría hacer que sea más barato y simple para los posibles compradores de viviendas obtener préstamos para construir nuevas residencias.

“Todo se trata de la oferta en este momento”, dijo Jon Lawless, vicepresidente para desarrollo de productos y viviendas asequibles de Fannie. “Con estas actividades que estamos emprendiendo, esperamos poder encontrar algo que encuentre un camino rápido hacia una mayor oferta”.

En muchas ciudades, el valor de las viviendas ha superado sus máximos de la era del auge inmobiliario. Con muchos compradores expulsados del mercado debido a los altos precios, debería haber incentivos para construir más viviendas. Sin embargo, los encargados de las políticas han tenido dificultades para hacer que eso suceda.

Economistas y firmas constructoras responsabilizan a muchos factores. Las restricciones al uso de suelo han hecho más difícil la construcción de viviendas. Y las firmas constructoras dicen que los costos de mano de obra, materiales y terrenos son demasiado altos.

Compras de Blackstone
Mientras tanto, algunas ciudades perdieron grandes cuotas de posibles propiedades asequibles por la crisis hipotecaria. Hace unos cinco años, inversores como Blackstone Group LP comenzaron a comprar miles de viviendas ejecutadas y ponerlas en arriendo. Otras que quedaron deshabitadas se deterioraron y volvieron inhabitables.

En agosto, los precios de las viviendas fueron un 6.1% más altos que hace un año, de acuerdo con el índice nacional de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller. Y este año, el ritmo de construcción de las constructoras está muy por debajo de lo que era a principios de la década del 2000.

Al ritmo de las ventas de septiembre, habría demorado de dos a dos meses y medio agotar la oferta de viviendas con precios dirigidos a compradores de primera vivienda, según Sam Khater, subjefe de economía de CoreLogic. Eso está muy por debajo de los cinco a seis meses de oferta que se considera normal para un mercado de vivienda.Debido a que muchos de los problemas son locales, los reguladores federales se han visto con problemas para abordarlos a nivel nacional.

Eliminación de obstáculos
Para su primer programa piloto, Fannie está tratando de eliminar algunos de los obstáculos que enfrentan los prestatarios a la hora de construir una vivienda. Por lo general, si un prestatario contrata a una constructora, obtiene un préstamo temporal de un banco. Cuando la vivienda está terminada, el banco u otra entidad crediticia pueden refinanciar el préstamo en una hipoteca.

Las entidades crediticias también pueden entregar una hipoteca con la intención de vendérsela a Fannie, pero no pueden hacerlo hasta que la vivienda esté terminada. Las entidades crediticias no siempre quieren correr ese riesgo con nuevas construcciones, porque pueden obligarles a mantener un préstamo en sus propios libros durante meses.

El nuevo programa permitiría que la entidad crediticia venda el préstamo a Fannie Mae en el primer día de construcción. Fannie colocaría el préstamo en valores respaldados por hipotecas junto con hipotecas tradicionales, lo que haría que los préstamos fueran más fáciles de conseguir y más baratos de lo que serían de otra manera. El prestatario no comenzaría a realizar pagos por la hipoteca hasta que se mudara a la nueva vivienda.

Lawless de Fannie dijo que el piloto aún necesita la aprobación final del regulador de la compañía, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Agregó que espera que sea el primero de una serie de programas de “prueba y aprendizaje” que aborden el bajo nivel de existencias de viviendas. Fannie también está explorando formas de hacer que la rehabilitación de casas arruinadas sea más barata para los prestatarios, dijo Lawless.

Objetivo loable
Si bien el objetivo de aumentar la oferta de viviendas es loable, no está claro si Fannie u otros programas respaldados por el gobierno tienen las herramientas para abordarlo, dijo Edward Pinto, codirector del Centro Internacional sobre Riesgo de la Vivienda del American Enterprise Institute.

“Es mucho más fácil decir que vas a hacer algo con la oferta que hacerlo”, dijo Pinto. Los propios ejecutivos de Fannie dicen que es probable que la empresa solo pueda tener un impacto marginal.

“Estamos tomando medidas para hacer las cosas que están bajo nuestro control, pero no construimos viviendas”, dijo a principios de este mes el máximo ejecutivo de Fannie, Timothy J. Mayopoulos.