Los limeños de clase media desplazan su preferencia hacia departamentos ubicados en la llamada Lima Moderna que comprende los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo en relación a aquellos ubicados en Lima Top (Barranco, La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Santiago de Surco).

Así, explicó a Gestión.pe, el presidente del Instituto de la Construcción y el Desarrollo (ITC) de Capeco, Ricardo Arbulú.

La razón principal de esta predilección, refiere el especialista, es por la cercanía que encuentran estos limeños a sus centros de trabajo en estos distritos; la búsqueda de una mejor calidad de vida y por el equilibrio entre el área ofrecida y el precio de las viviendas que se venden en estas zonas.

Uno muestra de este favoritismo se denota en que hace nueve años, el 10% de las ventas totales de viviendas de la capital correspondía a Lima Moderna, pero en los últimos tres años subió a 30% igualando su participación – en unidades – a la llamada Lima Top que hace nueve años equivalía al 50% de ventas totales. (Ver cuadro)

“La cuota de participación, en el mercado inmobiliario, en unos tres años de Lima Moderna ya no será de 30% – como lo es a la fecha – sino llegará a 40% mientras que Lima Top retrocederá a 29%” proyectó el especialista.

Para Arbulú, otro factor determinante que está generando el interés de la clase media hacia viviendas ubicados en estos seis distritos es el tamaño de los departamentos ofrecidos, que oscila en 78 metros cuadrados, lo que incentiva que estas familias califiquen a un crédito hipotecario, a diferencia de las unidades inmobiliarias ubicadas de Lima Top que es de mayor tamaño y valor.

Los distritos más vendidos
De acuerdo a Capeco, en los últimos tres años Pueblo Libre fue el distrito en la que se vendió el mayor número viviendas de Lima Moderna. En cambio, San Miguel ocupó entre el 2008 y 2013 el primer lugar en ventas, excepto el 2009 cuando Magdalena del Mar alcanzó esa ubicación.

En tanto que entre los años 2006 – 2007, Jesús María fue el líder en ventas, mientras que el 2005 este lugar lo ocupó Pueblo Libre y el 2004 Surquillo. En trece años, se vendieron 48,263 viviendas: de los cuales el 25% se localizaron en San Miguel; 20% en Jesús María, 19% en Magdalena del Mar; 17% en Pueblo Libre; 12% en Surquillo y 7% en Lince. (Ver cuadro)

Arbulú detalló, asimismo, que en los últimos tres años se han consolidado dos grupos distintos: los distritos con los precios por metro cuadrado más alto. Estos son: Jesús María, Lince y Magdalena del Mar (cuyo precio por metro cuadrado puede llegar a los S/ 7,000) y los de precios más bajos, como son Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo (cuyo valor por metro cuadrado puede oscilar hasta los S/ 5,000).

“Los precios de venta por metro cuadrado han tenido un comportamiento diferenciado: entre 2004 y 2006 tuvieron un tendencia alza de 2% promedio anual; en cambio registró una tendencia de alza de 15% entre 2008 y 2013 y de 3% en los últimos cuatro años”, explicó. (Ver cuadro)

Respecto al valor de las unidades inmobiliarias a la fecha, Arbulú manifestó que en la llamada Lima Moderna se encuentran a diferentes precios, de acuerdo a la ubicación.

Por ejemplo en San Miguel, los departamentos ubicados frente a un parque o por el malecón de Bertoloto puede costar hasta S/ 7,000 el metro cuadrado, pero a la espalda de plaza San Miguel puede llegar a los S/ 4,500 en promedio o en calles como La Paz puede encontrarse departamentos a S/ 3,500 el metro cuadrado.

En Jesús María y Lince el precio por metro cuadrado puede llegar a los S/ 5,000; mientras que en Surquillo se puede ubicar unidades inmobiliarias hasta S/ 5,200 el metro cuadrado.

“Los precios (de los departamentos) en general están creciendo entre 3% y 5% promedio anual. En Lima Moderna quizá esté alrededor de 5% y 6% y en Lima Top alrededor de 2% y 3% porque ahí los unidades inmobiliarias son en formato grande a diferente de Lima Moderna cuyo tamaño promedio no sobrepasa los 78 metros cuadrados”, advirtió.

Finalmente, proyectó que la tendencia por la predilección hacia Lima Moderna continuará en alza en los siguientes meses.

“La fortaleza de este segmento se puede apreciar en que los precios de venta – tanto por vivienda como por metro cuadrado – no ha interrumpido su tendencia al alza, aunque resulta evidente que en los últimos tres años, la gradiente de incremento se ha atemperado”.

Otro indicador del fortalecimiento de este segmento, anotó, es que el 2016, las ventas han crecido en 14% cuando en el resto del mercado bajaron en 9%.

“Aunque una parte significativa de los hogares que conforman este segmento del mercado perciben ingresos regulares y tienen buenas oportunidades para obtener créditos hipotecarios, sin embargo el significativo incremento de precios de venta que se produjo hasta el año 2013 no ha podido ser cubierto por el aumento de sus remuneraciones. Ello ha propiciado una mayor tendencia a comprar viviendas de menor área”, puntualizó el representante de Capeco.