Muchas personas buscan ahorrar, con bastante esfuerzo, para prepagar una parte de su crédito hipotecario y así reducir el pago de intereses.

No obstante, quienes obtuvieron un crédito hipotecario vía el Fondo Mivivienda y quieren hacer el prepago, en algunos casos se encuentran con la sorpresa de que perderían parte del subsidio del fondo, lo cual en la practica elimina el beneficio de la reducción de intereses y desincentiva a realizar el prepago.

Paulo Morán, Jefe del Dpto. de Administración de Canales y Atención al Cliente del Fondo Mivivienda, explicó que los créditos hipotecarios de hasta 50 UIT otorgados hasta octubre del 2015 (viviendas de hasta S/ 192,500 según la UIT de esa época) se rigen bajo el anterior reglamento del fondo el cual señala que se pierde parte del subsidio en caso de realizar un prepago parcial del crédito en cualquier momento.

El subsidio es equivalente a S/ 12,500, denominado en aquel tiempo Premio del Buen Pagador (PBP), y que fue el gran atractivo de este fondo.

Morán refiere que la normativa del subsidio “mejoró” en octubre del 2015 y los créditos otorgados en adelante sí pueden ser prepagados parcialmente sin ningún tipo de disminución del subsidio, ahora llamado Bono del Buen Pagador (BBP).

No obstante, hubo una excepción, pues Morán indicó que el PBP se mantuvo para los créditos de viviendas de entre 50 a 70 UIT hasta diciembre del 2016 (viviendas con precios de hasta S/ 276,500 con la UIT del año pasado). Para estos casos el PBP fue de S/ 5,000 y también tienen la anterior norma que sanciona el prepago del crédito.

Recién desde este año cualquier crédito colocado vía Mivivienda está libre de la sanción al prepago parcial del crédito.

Según cifras del Fondo Mivivienda, de los 123,000 créditos hipotecarios colocados vía Mivivienda en su historia, más de 56,000 están bajo el PBP, es decir casi la mitad.

Morán señala que estos casos afectados no se pueden adecuar a la nueva normativa pues sus contratos de crédito fueron firmados bajo otra reglamentación.

“Cuando solicitas un crédito hipotecario se firma un contrato con el banco que recoge las condiciones del reglamento vigente en ese momento. El nuevo reglamento no es retroactivo”, señaló a Gestión.pe.

Al respecto, el presidente de Aspec, Crisólogo Caceres, refirió que lo aplicado por Mivivienda resulta “ilegal”, ya que afecta el Código de Protección al Consumidor, el cual prohíbe cualquier penalidad al prepagar un crédito.

“No lo quieren llamar penalidad, pero sí lo es, pues el usuario pierde un monto de dinero. Esto llama más aún la atención tratándose de una entidad del Estado que debe defender los intereses de los consumidores”.

Cáceres exigió al Fondo Mivivienda emitir una norma que permita a los usuarios adecuar sus contratos con el nuevo reglamento, el cual no sanciona el prepago de créditos.

¿Cuánto se pierde del subsidio?
El antiguo reglamento de Mivivienda, y que está incorporado en los contratos de los usuarios, señala que al realizar un prepago se pierde parte el Premio del Buen Pagador en la forma proporcional a lo que representó respecto al crédito desembolsado.

Ello quiere decir que, por ejemplo, en un crédito de S/ 125,000, si se tuvo un PBP de S/ 12,500, ello representa el 10% del crédito.

En adelante, siguiendo el ejemplo, cada vez que la persona realiza un prepago del crédito, el 10% de lo prepagado se destinará al pago del PBP, lo que implica para el usuario la pérdida de este dinero.

Si se prepaga S/ 20,000, el usuario “pierde” S/ 2,000 (10%), pues irán al Fondo Mivivienda. En la práctica el prepago a su crédito será de S/ 18,000.

Entonces, lo que pudo ahorrar en intereses será “borrado” por esta pérdida del bono. De esta forma se desincentiva realizar el prepago del crédito.

“Se está castigando al excelente pagador, y eso no puede seguir ocurriendo”, subrayó Cáceres.

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Cabe recordar que el subsidio se pierde cuando el usuario deja de pagar sus cuotas, por lo tanto se convierte en un mal pagador. Pero ahora se conoce que también se pierde al ser un excelente pagador al querer prepagar cuotas, lo cual resulta criticable, indicó Cáceres.

Morán refiere que esta diferencia se da pues con el anterior sistema se generaban dos cronogramas de pago, uno de deuda del usuario con el banco y otro de la deuda del usuario con Mivivienda por el subsidio que se iba otorgando a lo largo del crédito.

Al prepagar, se debe amortizar ambos cronogramas, por lo que se reduce el PBP. Para no sufrir esta reducción, el usuario estaría obligado a cumplir con el cronograma completo de pago que según cada caso, puede ser de 15 a 20 años.

“Ahora esto ya cambió, el bono ya no se entrega a lo largo del crédito, sino que se suma a la cuota inicial. Por eso se genera un solo cronograma y el prepago se aplica solo allí”, anotó.